El Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana

Es el acuerdo que celebra el dueño de un inmueble con el inquilino a cambio de un monto de dinero, es decir, el canon de arrendamiento, pero solo para que disfrute o use el inmueble.

Una denominación más formal la da el artículo 2 de la ley 820 de 2003 el cual expresa que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana es: ¨aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado ¨.

El contrato de arrendamiento es oneroso, hay siempre una contra prestación mutua, o dicho de otra forma, ambas partes buscan ganar algo con ese acuerdo, por el lado del arrendatario, obtiene la mera tenencia del bien (el propietario tiene el resto de derechos sobre el bien, por lo que aún puede vender su casa; pero además tiene el resto de obligaciones inherentes a la misma, como pagar impuestos o reparar los daños precedentes al contrato), y de otra parte, el arrendador obtiene una contra prestación en dinero.

Este tipo de contrato puede ser verbal o escrito, pero por obvias razones es recomendable hacerlo por escrito; si usted no sabe mucho de elaboración de contratos o no quiere contratar a un abogado, entonces compre una minuta de minerva la cual cumple los estándares legales y le va a evitar un dolor de cabeza más adelante. De todas formas, si el contrato es verbal, el mismo puede ser probado con los recibos del canon de arrendamiento, o con un interrogatorio de parte en un proceso judicial.

Lo anterior nos permite dar una pequeña reflexión a usted arrendatario, siempre exíjale a su arrendador el recibo del canon de arrendamiento. Y a usted arrendador, si su inquilino debe dos o más meses y va a abonar, entregue recibo del mes más antiguo y no del más reciente puesto que de lo contrario se entiende que esta al día con los meses anteriores.

¿Cuál es el tiempo mínimo para celebrar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede estipularse por el tiempo que establezcan las partes, pero a falta de mención, se entenderá pactado por un año. Por otra parte y a falta de mención que diga lo contrario, el contrato se entenderá renovado en iguales condiciones y por el mismo plazo inicial, siempre que cada parte haya sido cumplida y teniendo en cuenta el reajuste del canon de arrendamiento para cada año.

¿Puedo subir el canon de arrendamiento todo lo que quiera?

No, el incremento del canon de arrendamiento se hace cada 12 meses y conforme al IPC del año inmediatamente anterior al incremento, el cual para el año 2015 fue de 6.77%, por lo que si usted paga un millón de pesos, cuando cumpla un año pagando ese mismo precio, le pueden subir hasta $67.700. Además, si el término inicial era de 6 meses, en la renovación no puede haber aumento del canon de arrendamiento.

¿Existe un tope para el cobro del canon de arrendamiento?

Si, el tope máximo para el canon de arrendamiento es el 1% del avalúo comercial del bien.

¿Qué pasa si el arrendador no quiere recibir el pago?

El pago del canon se hace en los días y lugares acordados en el contrato, pero si el arrendador no quiere recibir el pago, entonces el arrendatario puede proceder a realizar una consignación.

¿Si dejo al mismo inquilino muchos años en la casa, me la puede quitar?

JAMAS, siempre que el arrendatario le esté pagando el canon de arrendamiento, está ratificándole que usted es el dueño de la casa, así pasen 50 años.

Por otra parte, si el contrato de arrendamiento lleva en ejecución más de 4 años, el propietario puede, si quiere, dar por terminado el contrato con una indemnización equivalente a 1.5 meses de arrendamiento.

¿Qué se le exige al futuro arrendatario antes de alquilar la casa?

Generalmente el arrendador pide una carta laboral que demuestre estabilidad económica (preferiblemente que lleve varios años en una empresa, no un contrato temporal) y un fiador con propiedad raíz; Otras opciones válidas para garantizar el pago del canon de arrendamiento son la firma de un pagaré o la constitución de una póliza de seguros donde se garantice el pago del canon. Lo que bajo ningún motivo usted como arrendador puede pedir son anticipos o depósitos, así se pacte devolverlos, o pedir que el arrendatario constituya una hipoteca sobre una casa de él o de su fiador. La excepción es el depósito para garantizar el pago de los servicios públicos, que está en el artículo 15 de la Ley 820 de 2003. Pero ese depósito se constituye solo para garantizar el pago de servicios públicos y no debe de ser mayor a dos periodos consecutivos de facturación.

¿Si se daña algo en la vivienda, quien paga? Esta pregunta tiene dos respuestas:

Al arrendatario le corresponde sufragar las reparaciones locativas, es decir, las reparaciones respecto de daños o deterioros que el inmueble sufrió por culpa de él y de quienes viven con él. El arrendador por otra parte está obligado a sufragar las reparaciones necesarias, es decir, las reparaciones que necesita la casa (Ejemplo: que se rompa una cañería o que se dañe el inodoro) y que son consecuencia de daños que ya existían antes de celebrarse el contrato de arrendamiento o de artefactos que la casa tiene que se deterioren por el uso normal. Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. (Artículo 1985 C.C)

¿Y si yo hice el arreglo de la pared que se iba caer porque al propietario no le dio la gana?

En ese caso el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto posible, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

Salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma.

Por otra parte, según el artículo 1994 CC El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles (las que aumentan el valor del bien), en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.

¿Se puede subarrendar o ceder el contrato?

NO, a menos que cuente con la autorización expresa del arrendador.

¿Cómo dar por terminado el contrato de arrendamiento?

Mutuo acuerdo. Las partes pueden en cualquier momento dar por terminado el contrato de arrendamiento de común acuerdo.

Por parte del arrendador: Según el artículo 22 de la ley 820 de 2003. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1) La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2) La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3) El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4) La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

5) La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

6) La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

7) El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. En este caso el arrendatario no ha infringido ninguna norma, por lo que este desahucio implica una indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.

8) El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución, cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

El arrendatario. Según el artículo 24 de la ley 820 de 2003: Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

-La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario. -La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva. -El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente. -El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.

El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.